”உள் கட்டுமானத்துக்கு தனி அமைச்சகம் ஏன் இல்லை?”-கட்டுமானப் பொறியாளர் சங்க வெங்கடாசலம்.

கடந்த 20 ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் கட்டுமானத்துறை சீரான முறையில் வளர்ந்துவருகிறது. அதேவேளையில் பல்வேறு சவால்களையும் அது சந்திக்கிறது.  இதுகுறித்து நம்மிடம் விரிவாக உரையாடினார் சென்னை கட்டுமானப் பொறியாளர் சங்கத்தின் நிறுவனர் தலைவர் திரு.கோ.வெங்கடாசலம். அதிலிருந்து…

முனைவு: பொதுவாக ஒட்டுமொத்த கட்டுமானம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் எப்படி இருக்கிறது ?

வெங்கடாசலம்: கட்டுமான தொழில்ல எப்பவுமே ஏற்றம் இறக்கம் இருக்கத்தான் செய்யும்.  இப்போ சமீபத்துல கட்டுமான பொருட்களுடைய விலை கான்னாபின்னான்னு ஏத்திட்டாங்க. மின்சாதனப் பொருட்களுக்கு  திடீர்னு 10% விலை ஏத்தியாச்சு. எதனால ஏறிச்சுன்னு எங்களுக்கும் தெரியாது. அதனாலதான் விலை நிர்ணய குழு ஒன்னு உருவாக்குங்கன்னு சொல்றோம். 

அந்த குழு, நியாயமான விலையை நிர்ணயித்தால் நடுத்தர மக்கள் அதிகம் பாதிக்கப்பட மாட்டாங்க.   தொழில் நிறுவனங்களும் அரசாங்கமும் சேர்ந்து ஒரு குழுவாக இருக்கனும். அதேபோல, தொழில்முறை  வல்லுநர்கள் (சிவில் எஞ்சினியர்கள்) காண்ட்ராக்ட்காரர்களாக இருக்கணும். 

அவங்களோட குழுவில் அனுபவம் பெற்ற ஆட்களை வைத்து வேலை செஞ்சுக்கலாம். இப்படிப் பண்ணினா இந்தத் தொழில் ப்ரொஃபஷனலா இருக்கும். பதில் சொல்ல கடமைப்பட்டவங்களா அவங்க இருப்பாங்க.  பொது மக்களுக்கும் பாதுகாப்பு. 

முனைவு: தற்போதைய ஒன்றிய அரசின் நிதி நிலை அறிக்கை கட்டுமானத் துறைக்குச் சாதகமா அல்லது பாதகமா ?

வெங்கடாசலம்:  இந்த பட்ஜெட்ல பெருசா சாதகமா எதுவுமில்ல. கட்டுமானப் பொருட்களுக்கு சரக்கு மற்றும் சேவை வரி ( GST) கூடி இருக்கு. அதேபோல சிமென்டுக்கு GST குறைக்கவே இல்ல. சிமென்டுக்கு மட்டும் 23% கூடியிருக்கு. கம்பிக்கும் அதுபோலத்தான். 

கட்டுமானத் துறைக்குப் பயன்படும் பொருட்களை எல்லாம் வகைப்படுத்தி ஒரு நிபுணர் குழு உருவாக்கி எப்போ எவ்வளவு வரி விகிதத்தை நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும் அப்படின்னு  யோசனை வழங்கப்பட்டு பட்ஜெட் உருவாகிறதா என்பது சந்தேகம் தான். 

வளர்ந்த நாடுகளில் Thinktank ஒரு அமைப்புகள் உள்ளது. வெவ்வேறு துறையின்  நிபுணர்கள் கூடி சேர்ந்து பேசி ஆராய்ந்து ஆலோசித்து தான் பெரும்பாலும் நிதிநிலை அறிக்கை தொடர்பான முடிவுகள் எடுக்கப்படும். நமம் ஊரிலும் அப்படி ஒரு அமைப்பு முறை இருக்கணும்.  என்னைப் பொறுத்தவரை கட்டுமானத் துறைக்கு அப்படி ஒரு அடித்தளம் இருக்கான்னு கேட்டா, இல்லைன்னுதான் சொல்லணும். 

இதனால பாதிக்கப்படுறவங்க சாதாரண மக்கள்தான். ஒரு எடுத்துக்காட்டோட இதை விளக்குவோம். ஒரு கட்டுமான கான்ட்ராக்ட்டுக்கு பாத்தீங்கன்னா GST வரி 18% அப்படின்னு சொல்றாங்க.  அதுல ஆள் கூலியே 15% போகும்.  அதுலேர்ந்து லாப விகிதம் ஒரு இன்ஜினீயருக்கும் கான்ட்ராக்டருக்கும் என்ன கிடைக்கும்னு பாருங்க. ஜி.எஸ்.டி மட்டுமே 18% அப்படிங்கற வீதத்துல இருந்தா என்ன ஆகும்? 

ஒப்பந்தம் போட்டு தொழில் பண்ணனுமான்னு சிலர் நினைப்பாங்க. அதனால என்ன ஆகும்? எதுவும் கணக்கில் வராமல் போயிடும். எல்லாமே ரொக்க பரிவர்த்தனையா மாறிடும். இதனால அரசாங்கத்துக்கும் இழப்புதானே! இப்படிப் பாருங்க… 18% க்கு பதிலா 3-5%  வரி போட்டா, எல்லோரும் கட்டுமான ஒப்பந்தங்களை முறையாகப் பதிவு செஞ்சு அந்தந்த வேலைகளை செய்வாங்க இல்லையா… இதனால அரசுக்குக் கணக்கும் கிடைக்கும்…வருவாயும் கிடைக்கும். 

முனைவு: நிதிநிலை அறிக்கைகளைத் தயாரிக்கும் முன்பாக ரியல் எஸ்டேட் துறைகளை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் கிரடாய் (credai)  போன்ற தொழில் அமைப்புகளை கூட அணுகி யோசனை கேட்கலாம் இல்லையா! 

வெங்கடாசலம்: ஆமாம். அதுமட்டுமில்லாம, நான் தொழில் அமைப்புகளுக்கே ஒரு சிந்தனையாளர் தொகுப்பு (think tank) வேணுங்கிறேன். இப்போ கட்டுமான துறையில Engineering Association, CREDAI… இப்படி ஒவ்வொரு அமைப்புகளிலிருந்து கட்டுமான துறைக்காக நிபுணர்களை கூப்புடுங்க. ஒரு சின்ன விஷயமாக இருந்தாலும் கருத்துக்களை தெரிஞ்சுக்கணும். 

ஒரு எலெக்ட்ரிக்கல் மோட்டாருக்கு விலை கூட்டப் போறதா இருந்தா அவங்ககிட்ட அபிப்ராயம் கேளுங்க. அவர்கள் தங்களுடைய பிரச்சனைகளை சொல்லுவாங்க. அப்போ அதன் அடிப்படையில் விலையோ வரியோ நிர்ணயிக்கலாம்.  

அப்புறம் இன்னொன்னு இருக்கு.  இவ்வளவு பெரியளவில் உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சி அடைந்திருக்கும் நம்ம நாட்டில் உள் கட்டுமானத் துறைக்கென்று ஒரு தனி துறை இல்ல.  அப்படி ஒரு அமைச்சகம் இருக்கும் போது தான் அந்த துறை சந்திக்கும் பிரச்சனைகளை குறித்து ஒரு புரிதல் உண்டாகும் அது போல அதற்கு தீர்வும் காண முடியும். 

முனைவு: இப்போது குறைந்த பரப்பளவிலான வீடு கட்டுவதற்கு வரைபட அனுமதிக்கு இணைய வழியிலேயே விண்ணப்பிக்கலாம் என்று தமிழக அரசு சொல்லியிருக்கிறதே…

வெங்கடாசலம்:  அதுவும் நல்ல ஒரு முயற்சி. ஆனால், அதுலேயும் நிறைய சட்ட சிக்கல் இருக்கு. கட்டுமானத்துக்கு இணையவழியில் அனுமதி  கேக்கறது பரவாயில்ல. அதேநேரத்தில் பதிவேற்றம்  செய்யற ஆவணம்  பொய்யானதாக இருந்தால் அந்த சொத்தை அதிகப்படியான விலைக்கு விற்க வாய்ப்பு உண்டு. இதுல நிறைய சட்ட சிக்கல் இருக்கு. நிறைய களைய வேண்டியது இருக்கு. 

முனைவு:  அதற்கு என்ன தீர்வு? பதிவுத் துறை இதில் தலையிட வேண்டுமா? அவர்களுடைய தடையில்லாச் சான்றிதழை இதனுடன் இணைக்க வேண்டுமா?

வெங்கடாசலம்: இல்ல.  ஒரு விண்ணப்பம்  கொண்டு வராங்கன்னா அதுல இருக்கும் உண்மைத் தன்மையை உறுதி செய்யனும். இந்த தொழில்ல அதிகபடியா நடக்குறது நில மோசடி தான்.  அதனைத் தடுக்க ஏற்பாடுகள் செய்யப்படணும். இதுகுறித்து குறிப்பிட்ட துறை அலுவலர்களிடம் பேசியிருக்கிறோம். 

முனைவு: கட்டுமானத்துறைக்கு வேறென்ன சவால்கள் இருக்கின்றன?

 வெங்கடாசலம்: சமீபத்துல கரண்ட் பில் ஏத்தி இருக்காங்க. கட்டுமான துறையிலவரைபட அனுமதிக்கட்டணமும் கூடியிருக்கு. இப்படி செய்தா பொதுமக்களுக்கு சுமையாக அமையும். அதுக்கு பதிலா  வேற ஒரு வழி உண்டு.  அரசுக்கு நியாயமான வழியில் வருமானம் கிடைக்க நிறைய ஆலோசனைகளைச் சொல்ல முடியும். 

எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு ஒப்பந்தக்காரர் இருக்கார்னு வெச்சுக்குவோம். அவர், வெளிப்படைத்தன்மையோட தொழில் செய்ய விரும்பறார். தன்னோட கட்டுமான வேலைக்கு பதிவுத்துறை அலுவலகத்துல அவர் 2% கட்டணம் செலுத்தித்தான் பதிவு செய்ய முடியும். இது பெரிய தொகை. இதுக்கு பயந்துகிட்டே  பெரும்பாலும் (96%) கான்ட்ராக்ட் பதிவு செய்யப்படுவதில்லை இப்படி சதவீதம் கணக்குல கட்டணம் நிர்ணயம் பண்றதுக்கு பதிலா, அடுக்கு முறையைப் பயன்படுத்தலாம். 

இப்படிப் பாருங்களேன்… ரூ. 20 லட்சத்துல ஒரு வீடு கட்டறோம்னா அதுக்கு  ரூ. 10000 என்ற கட்டணம். 50 லட்சத்துக்கு மேல 20 ஆயிரம் கட்டணம்…அதுக்கு மேல போனா அதுக்கு ஏத்த மாதிரி கட்டணம்னு   நிர்ணயிக்கலாம். அதாவது ஒரு ஸ்லாப் உருவாக்கலாம். இப்படிப் பண்றபோது, பதிவு செய்து கட்டடம் கட்டுவது அதிகரிக்கும். அரசுக்கும் நல்ல லாபம் வரும். 

முனைவு: இப்போ கட்டுமானச் செலவு எப்படி இருக்கிறது ?

வெங்கடாசலம்: பொதுவாகச் சொன்னா சதுர அடிக்கு ரூ. 2600 செலவாகும். இது அடிப்படையானது. ஒரு இடத்தோட தன்மையைப் பொறுத்தும் செலவுகள் மாறும்.  சில நேரங்களில் கட்டுமான மனையில் கீழே 6 அடிக்கு குப்பை இருந்தா பைல் போட வேண்டி வரும் (அதாவது raft foundation முழுக்க கான்க்ரீட் போடணும்). அதற்கு கூடுதலாக 15-16% செலவாகும்.  மண்ணோட தாங்குதிறன் பரிசோதனை முதலாக பல்வேறு டெஸ்ட் பண்ணின பிறகுதான் கட்டுமானத்தையே தொடங்கமுடியும்.  

முனைவு: ஸ்ட்ரக்சுரல் எஞ்சினியர்கள் ( Structural Engineer) செய்யும் பணிபோல தெரிகிறது. 

வெங்கடாசலம்: ஆமாம். கட்டுமானத்துறை என்பது  ஒரு மருத்துவத் துறை மாதிரி. கண் மருத்துவர் ஆர்க்கிடெக்ட் போல. எலும்பு மருத்துவர் Structural Engineerக்கு சமம். பொதுநல மருத்துவ எங்களை போல இருக்கறவங்க சிவில் இன்ஜினீயர். அரசாங்கம் ஒரு கட்டணம் நிர்ணயித்து கட்டடங்களின் உறுதித்தன்மை பரிசோதனை நடத்த வேண்டும். இதன் மூலம் விபத்துகள் தவிர்க்கப்படும். அமெரிக்கா, இங்கிலாந்து, சிங்கப்பூர் போன்ற நாடுகளில் இதுக்கான சட்ட திட்டங்கள் உண்டு.  

முனைவு: எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்குப்பிறகு ஒரு வீடு, வாழத் தகுதியற்றதாக மாறும் ? 

வெங்கடாசலம்: 50 வருஷம்னு சொல்லலாம். ஆனா பாருங்க,  ஒரு 25-30 வருஷத்தில் அடுத்த தலைமுறையினருடைய விருப்பு வெறுப்புகள் மாறிடுது. இப்போ ஒரு எடுத்துக்காட்டுக்கு முன்பெல்லாம் வீட்டோட பின்புறம் காம்பௌண்ட் சுவரையொட்டி டாய்லட் இருந்தது.

அதுக்கப்புறம் வீட்டோட சுவரையொட்டி , இப்போ வீட்டுக்குள்ளே இருக்கு. அப்போ தலைமுறைகள் மாற-மாற அவர்களுடைய தேவைகள் மாறும்தானே!  அதுபோலவே வீட்டின் அமைப்பும் முன்னாடியெல்லாம் பொதுவா 50% வீட்டிலும் இந்தியன் டாய்லெட் இருந்தது, இப்போ 90% வெஸ்டர்ன்  டாய்லெட்தான் இருக்கு.  

முனைவு: நம்மூரில் பொதுவாக ஏன் வீடு கட்டுகிறவர்கள்  பொறியாளரைத் தேடிப் போவதில்லை? கூடுதலாக செலவாகும் என்பதாலா?

வெங்கடாசலம்: ஆமாம், நமக்கு தெரிஞ்ச மேஸ்திரியாக இருக்கும் பட்சத்தில் அளவா செலவு செய்து வீடு கட்டி முடிக்கலாம் என்ற எண்ணம்தான் காரணம். அனுபவம் வாய்ந்த மேஸ்திரிகள் நன்றாக இத்துறையில் பணியாற்றிவருகிறார்கள். அதை மறுப்பதற்கில்லை. அதே நேரத்துல ஒரு மேஸ்திரியை வெச்சு வீடு கட்டும்போது தரைமட்டம் மற்றும் மேல்மாடி வரை வீடு கட்டிடலாம். ஆனால், அதற்கு மேல் கட்ட ஒரு இன்ஜினீயர் தேவைப்படுகிறார்.

 ஒரு சம்பவம் சொல்றேன். சென்னையைச் சேர்ந்த ஒருவர் மனை வாங்கி 6 அடி பள்ளம் எடுத்து அடித்தளம் அமைத்து வீடு கட்ட ஆரம்பித்தார். ஆனால் திடீர்னு தண்ணி வந்திருக்கு. உடனே கட்டுமான வேலையை நிப்பாட்டிட்டாங்க… என்னை அணுகினபோது, நான் முதல்ல மண் பரிசோதனை செய்தேன். அப்போது பண்ண பொது தான் தெரிந்தது 6 அடிக்கு கீழே முழுவதும் சகதி. பக்கிங்ஹாம் கால்வாயிலிருந்து  200மீட்டர் தூரத்துல தான் அந்த மனை.

 அப்போ அதற்கு பைல் பண்ணுவதற்கு மட்டுமே ரூ.15 லட்சம் ஆகிடும் என்று சொன்னபோது அவருக்கு ஒரே அதிர்ச்சி பிறகு பக்கத்தில் எல்லாம் கேட்டபோது அங்க பக்கத்தில் இருந்த கட்டடங்கள் எல்லாம் இடிந்து விழுந்ததாக தெரிய வந்தது. அதுக்கப்புறம் அந்த மனையை அவர் வித்துட்டதா தெரிய வந்துச்சு. ஒரு எஞ்சினியர் தேவைப்படும் இடம் இதுதான்.  

-ஸ்ரீஜா ராதாகிருஷ்ணன்.